יובל לוי יועץ נגישות
מתו״ס - מבנים תשתיות וסביבה
ההיבטים החשובים בנגישות בניין מגורים קיים בישראל
25/08/2023 | יועץ נגישות אדריכל יובל לוי
במגורים ישנם לא מעט מקרים בהם השטחים המשותפים שבבניין דורשים התאמות כדי לאפשר לאנשים בעלי מוגבלות להתגורר באופן נוח ובטוח. השאלה היא לא רק אילו התאמות נדרשות, אלא גם מי הגורם המוסמך לבצען ותחת אילו תנאים. בעוד בחלק מהבניינים החדשים ייתכן ונדרשות התאמות מעבר לאלה המוגדרות על פי החוק, המסגרת החוקית המחייבת את ההתאמה בא לידי ביטוי בחוק המקרקעין משנת 1969.
לפי החוק, ישנן התאמות שיכולות להתבצע רק אחרי שמתקבלת הסכמת הרוב המוחלט של בעלי הדירות בבניין, וישנם מקרים בהם ההתאמה ניתנת לביצוע ללא צורך בקבלת אישור מצד הדיירים. עם זאת, חשוב לציין שבעל דירה בבניין יכול להיעזר בהתאמות אלו אם הוא או בן משפחה שלו, או אפילו אם מי ששוכר ממנו את הדירה, הם בעלי מוגבלות.
התאמות שניתן לבצע ללא הסכמת בעלי הדירות בבניין
בבניינים רבים בישראל קיימות התאמות לנגישות אשר לא דורשות הסכמת כלל הדיירים. תהליכים אלו כוללים את התאמת הפתח או השער לחצר הבית המשותף, ללא ביצוע שינויים במבנה, בצורה או במידות הפתח או השער. לדוג', התקנת מאחז יד, מגיף דלת, אינטרקום, לחצן קריאה, פעמון או דיבורית, או שינוי מנעול הכניסה לאחד המאפשר תפעול קל יותר. בנוסף, בניית סף בשביל הגישה על מנת לסייע לבעלי מוגבלות בראייה. התקנת אמצעי הרמה ידני או כבש, המאפשר גישור על פערי גובה בין מפלסים, שאורכו אינו עולה על 8 מטרים ובמידה שהפרש הגובה אינו עולה על 75 ס"מ. במקרה כזה יש לוודא כי מהנדס הועדה המקומית אישר כי ביצוע פעולה זו לא תמנע משאר בעלי הדירות שימוש נוח וסביר ברכוש המשותף.
ניתן גם לבצע התקנה או החלפה של רשתות ניקוז, שינוי ושיפור עצמת וסוג התאורה בשביל הגישה ובכניסה לבניין, שינוי בגובה ספים, התקנת אלמנטי חספוס במדרגות ובשביל גישה קיים, התקנת שילוט הכוונה ומידע וכן הוספת כתב ברייל במקומות הרלוונטיים על פי התקנות וכו. בנוסף לאלו ניתן גם לבצע התאמה או שינוי של אבזרים חשמליים כגון אביזרי מחשוב, טלוויזיה, תקשורת, שרברבות, ביוב וניקוז זאת כל עוד מהנדס הועדה המקומית אישר כי אין בביצוע שינויים אלו כדי לפגוע בשימוש שאר בעלי הדירות ברכוש המשותף.
התאמת אלמנטים נוספים כגון תיבת דואר, מיקום ראי וברזים באזור המשותף, גם הם ניתנים לביצוע ללא הסכמת כלל בעלי הדירות. בנוגע למקומות חנייה, ישנה אפשרות להתאים מקום חניה המוקצה לדייר מסוים, כל עוד אין שינוי במיקום, בגודל או בצורת החנייה.
ביצוע השינויים צריך להיעשות בליווי יועץ נגישות מוסמך ועל פי תקנות הנגישות.
התאמות הדורשות הסכמת רוב בעלי הדירות בבניין
כאשר אנו מדברים על התאמות שדורשות את הסכמת רוב בעלי הדירות, המשמעות היא לשנויים שיכולים להשפיע על מראה הבניין ועל הפונקציונליות שלו. לדוגמה, אם ברצוננו לשנות את פתח הכניסה לחצר או לשער, וזה כולל שינוי במבנה, בצורה או במידה, כגון הסרת המנעול או הרחבת הפתח עצמו, כל אלו ידרשו הסכמה של רוב בעלי הדירות בבניין. כמו כן, הוספת פתח כניסה חדש או שער נוסף לחצר הבית המשותף, ביצוע שינויים בשביל הגישה כמו הרחבה או שינוי בתוואי השביל, כמו גם פעולות כמו הריסת גדרות או התקנתן, כולם מצריכים הסכמת רוב בעלי הדירות. התקנת אמצעים להרמה, בין אם הם ידניים או אלקטרוניים, גם הם בגדר התאמות שדורשות הסכמה וגם כאן אך ורק אם מהנדס הועדה אישר כי ביצוע פעולות אלו אינן פוגעות בשימוש של שאר בעלי הדירות ברכוש המשותף. שינויים במדרגות, אם מדובר בהסרה, בשינוי או בבניה מחדש, כולם דורשים גם הם את הסכמת רוב בעלי הדירות.
מי יכול לבצע התאמות נגישות?
התאמות הנגישות בבניין המגורים הינן פקטור משמעותי בתכנון ונמצאות במודעות הציבורית בשנים האחרונות. עם זאת לא כל אחד יכול לבצע את ההתאמות אלא רק בעל הדירה. התאמות ברכוש המשותף יכולות להתבצע רק על ידי בעל הדירה, בתנאי שאותו בעל הדירה או בני משפחתו או השוכרים שלו הם אנשים בעלי מוגבלות. הכוונה איננה לבן משפחה בעל מוגבלות הבא לביקור או לקונה אשר עשוי לרכוש את הדירה, ובמקרה כזה רק אם כל דיירי הבניין הסכימו לכך. במידה והדייר בעל המוגבלות עזב/מכר את הדירה, יוכלו שאר בעלי הדירות להחזיר את ההתאמה למצב ההתחלתי.
בעל הדירה אחראי למימון התאמות הנגישות, ולא שאר דיירי הבניין. כמובן, קיימות אופציות לקבלת סיוע ממשלתי בנושא. לגבי תחזוקת התאמות הנגישות, המימון יהא על חשבון בעל הדירה. אבל, אם ההתאמה מועילה לכלל דיירי הבניין, כגון תאורה או מגיף דלת, אז ההוצאות יחולקו בין כלל בעלי הדירות. כאשר ההתאמה תוסר לאחר שאין בה שימוש, המימון להסרתה יהיה על חשבון בעל הדירה שבשבילו הוכנה, אך רק אם הוחלט כך באסיפת הדיירים.
באילו תנאים ניתן לבצע התאמות ברכוש המשותף של בניין מגורים?
בביצוע התאמות נגישות ברכוש משותף ישנן כמה הנחיות ותנאים בסיסיים שצריך לקחת בחשבון. על מנת לבצע התאמה הדורשת הוצאת היתר בנייה לפי החוק, יש לוודא שההיתר לביצוע ההתאמה יוצא לפני תחילת העבודה. הבעלים של הדירה אשר מבקש לבצע את ההתאמה חייב להציג אישור רפואי או אישור אחר המעיד על הצורך בהתאמה.
בנוסף, יש לוודא שיצאה הודעה לבעלי הדירות בבניין, לפחות 40 יום לפני התחלת העבודה. חשוב שההתאמה עצמה לא תגביל את השימוש של בעלי הדירות האחרים ברכוש המשותף. אם יש התנגדות מצד הוועד או מבעלי דירות אחרים, הם יכולים להתייעץ עם המפקח על הבתים המשותפים במשך 30 יום מההודעה ואם במקרה החוק דורש אישור מרוב הדיירים והבעלים מתקשה להשיג את התמיכה הדרושה, יש לו אפשרות לפנות למפקח לבחינת ההתנגדויות. אולם יש לזכור, שאם התמיכה הנדרשת איננה מתקבלת לא יהיה ניתן לקיים את ההתאמות המתבקשות.